Nell’acquisto di un immobile si vuole essere certi che sia esente da vizi. Che non abbia cioè difetti che ne riducano il valore e ne inficino l’utilizzo.
A difesa dell’acquirente interviene il Codice Civile con l’articolo 1490: “Garanzia per i vizi della cosa venduta”.
Garanzia per i vizi della cosa venduta: l’articolo 1490 del Codice Civile
Nello stipulare un contratto di vendita, il venditore ha l’obbligo di garantire l’acquirente dai “vizi della cosa”. Il venditore cioè si impegna a vendergli la cosa venduta, idonea all’uso a cui è destinata, esente da vizi (ovvero difetti) che:
- la rendano non idonea all’uso normale a cui è destinata o
- ne riducano in modo apprezzabile il valore.
Nell’articolo 1490 del Codice Civile non rientrano solo gli immobili ma anche ogni altra “cosa” acquistabile tramite contratti di compravendita, come degli autoveicoli per esempio.
Puoi approfondire i dettagli dell’articolo 1490 del Codice Civile a questo link.
Nel presente articolo consideriamo il caso specifico della vendita di un appartamento con un problema di muffa. Quindi consideriamo il “vizio” di cui parla l’articolo 1490 del codice civile, come la muffa e la “cosa”, un appartamento.
Abbiamo affrontato in precedenza il tema della muffa in un appartamento in affitto per scoprire come si esprimono in merito il Codice Civile e la Corte di Cassazione.
La muffa come vizio in un’abitazione
L’immobile, nel caso presentasse della muffa, può definirsi “viziato” perché la presenza di muffa può essere tale da non rendere l’abitazione idonea all’uso a cui è destinata e ne può ridurre significativamente il valore.
Un’abitazione afflitta dal problema dell’umidità che si manifesta sulle pareti con delle chiazze di muffa può risultare invivibile (quindi non idonea all’uso) e per questo perdere valore. Inoltre la muffa, oltre che manifestazione di problemi di umidità, può essere il sintomo di problemi (“vizi”) strutturali e di costruzione del fabbricato.
In aggiunta, l’articolo 1490 punisce la malafede del venditore che, a conoscenza dei vizi di un immobile, come un problema di muffa, lo tace al compratore. E secondo lo stesso articolo la garanzia per i vizi della cosa venduta non è dovuta se il compratore era a conoscenza dei vizi, come appunto delle chiazze di muffa, o comunque tali vizi erano facilmente conoscibili.
Cosa può fare chi compra una casa con problemi di muffa
Nell’acquisto di una casa con problemi di muffa, il compratore può agire in due modi:
- chiedere una riduzione del prezzo (ai sensi dell’articolo 1492 del Codice Civile)
- chiedere la risoluzione del contratto (ai sensi degli articoli 1492 e 1493 del Codice Civile).
In entrambi i casi il compratore ha diritto al risarcimento del danno e dal risarcimento dei danni provocati dai vizi della cosa, come per esempio la muffa nell’appartamento, secondo l’articolo 1494 del Codice Civile. Le condizioni alle quali il compratore deve agire per la garanzia sono parte dell’articolo 1495 del Codice Civile.
Risolvere il problema della muffa
Nel caso il compratore che ha acquistato l’appartamento decidesse di tenerlo (cioè non optare per la risoluzione del contratto) si ritroverebbe a dover risanare l’appartamento dalla muffa.
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